Mi volt a jelzálog a különböző történelmi korokban

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Hogyan oldották meg az emberek a hitelből történő lakásvásárlás kérdését az őskortól a 21. századig.

A modern pénzügyi eszközök gyökeresen megváltoztatták az ember hozzáállását saját gazdaságához. Vegyük ugyanazt a jelzáloghitelt: lehetővé tette, hogy az emberek lakást és egyéb ingatlanokat vásároljanak olyan feltételekkel, amelyek korábban egyszerűen lehetetlenek voltak. Nézzük meg, hogyan rendezték a jelzáloghitel-kibocsátást a különböző korszakokban, hogy megértsük, mennyiben segített az embereknek életük javításában.

1. Paleolitikum és korábban

A tudósok meglehetősen keveset tudnak arról, hogyan rendezték be a családi és gazdasági életet a történelem előtti időkben. A régészek és a paleogenetikusok a legjobb esetben is rekonstruálhatják az emberi csoportok méretét, genetikai hasonlóságukat és foglalkozásukat.

A paleolitikus nép szokásainak rekonstruálásához általában a vadászó-gyűjtögetők többé-kevésbé modern törzseit veszik szemügyre (például a modern Paraguay területén élő guaiac népet). De úgy tűnik, hogy az ókori emberek hajlamosak voltak a patrilokalitásra - egy olyan típusú családi kapcsolatra, amelyben egy nő férje apja törzséhez megy (ha a "férj" fogalma a mi értelmünkben általában alkalmazható az ilyen ókorra). Nos, határozottan volt bennük exogámia – a szorosan összefüggő házasságok tilalma. Általában a szüleimmel kellett élnem.

Ha lenne modern jelzáloghitel: talán néhány család élelmiszerre, ruházatra és fegyverekre kölcsönözhetett volna jelzálogot, és új törzset alapíthatott volna. Körülbelül ugyanúgy, mint most, a fiatal családok barátságosan telepednek le új épületekben. Ennek eredményeként az új törzs tagjai egyidős kísérettel rendelkeznének.

2. Az ókori Görögországban

Valójában a "jelzálog" szó görög eredetű, és "alapnak", "zálognak" vagy akár "figyelmeztetésnek" fordítják. Így hívták azt a pillért, amelyet a telek határára szereltek fel, így "figyelmeztetett", hogy ez a hely a tartozás biztosítékaként szolgál.

Így a görögöknél a jelzálog az adós vagyoni felelősségének egy formája volt a hitelezővel szemben: nem fizetés esetén a hitelezőnek joga volt visszavenni a jelzáloggal terhelt földet. A jelzáloghitelek kialakulása előtt a fizetésképtelen adós személyi szabadsággal tartozott a hitelező felé, ezért a jelzálog a gazdasági kapcsolatok progresszívebb intézkedése volt.

Természetesen ehhez a görög társadalomban a magánföldtulajdon fejlett intézményének kellett léteznie. Kr.e. 621-ben Drakont athéni uralkodó összeállította az első írott törvényeket (igen, a nagyon drákói intézkedéseket), amelyek szigorúan büntették a valaki más tulajdonába való behatolást. Ez lendületet adott a hitel- és adósságviszonyok kialakulásának, amelyben a föld fedezetként működött. A görög jelzáloghitel a Kr.e. 6. század elején működött teljes mértékben.

De egy ilyen jelzáloghitel nem volt mindenki számára elérhető: használatához saját birtokára volt szükség.

A család legidősebb fia apja birtokának örököse volt, így a feleségét a szülői házba hozhatta, ami később a földdel együtt az ő tulajdonába került. Ő volt az, aki a jövőben jelzáloghitelre számíthatott, amelyre valójában már nincs is igazán szüksége.

De a fiatalabb fiúk ebben az értelemben hátrányos helyzetűek voltak, és megelégedhettek földterülettel, vagy a gazdagok szolgálatába állhattak, vagy a gyarmatokon kereshettek szerencsét. Mindez nemigen kedvezett a viszonylag fiatalon családalapításnak.

Ha lenne modern jelzáloghitel:Az ókori görögök életét megváltoztatta volna az a képesség, hogy először földhöz jusson szülővárosában, majd pénzben vagy szolgáltatásban kifizesse az adósságát. A kisebbik fiak biztosan örülnének. Igaz, akkor Athén, Spárta vagy Korinthosz környékén éltek volna, és nem borították volna be gyarmataikkal az egész Földközi-tengert. Vagy éppen ellenkezőleg, az egész ökumenát lefednék.

3. Az ókori Rómában

Az ókorban a jelzálogkölcsönöket Babilonban (Hammurapi törvényei a Kr. e. 6. században), Mezopotámiában, sőt Indiában is ismerték (Kr. e. 2. században). De a jelzáloghitel az ókori Rómában került a legközelebb a modern feltételekhez.

A rómaiak közötti adósságviszonyok eleinte úgyszólván feltételes szabadságra épültek, "bizalmi ügylet" (lat. Fiducia) formájában, és a kockázatokat nem a hitelező, hanem az adós vállalta: külön törvényes eljárási zálogjoggal, azaz ingó vagy ingatlan vagyon felhasználásával pénz fejében átruházta a hitelezőt. A tartozás törlesztése után már csak abban reménykedhetett, hogy a hitelező betartja ígéretét, és egy tükrözött jogi eljárás segítségével visszaadja a fedezetet. Ha a hitelező valamilyen okból ezt megtagadta, az adós csak a nevét ronthatta el polgártársai körében - a törvény semmiben nem segíthetett, az üzlet az alku.

Már a Krisztus előtti II. században a jelzálogkapcsolatok jelentősen fejlődtek. A zálogügylet új formája (lat. Pignus) értelmében a hitelező a pénzéért cserébe már nem tulajdonjogot kapott az adós vagyonára, hanem csak ezen ingatlan tulajdonjogát. A hitelezőnek még csak használati joga sem volt, de az ebből az ingatlanból megszerzett gyümölcs a tartozás vagy a kamat kifizetésére mehetett. Csak abban az esetben vált a hitelező tulajdonába, ha az adós nem tudott a vállalt kötelezettségeinek megfelelően fizetni.

Végül a Kr.e. II. század első évtizedeiben megjelenik egy harmadik típusú biztosíték, amely nagyon közel áll a modern jelzáloghitelekhez (lat. Hypotheca legalis) - a vagyon záloga anélkül, hogy azt a hitelezőre ruháznák át.

Ezt elősegítette az akkori politikai és gazdasági viszonyok megváltozása: a rabszolgarendszer meggyengülése és a földek tömeges bérbeadása. Kezdetben a bérlők - lakások vagy kisebb telkek - ingó vagyonukat (például bútorokat vagy mezőgazdasági eszközöket) zálogba vették bérleti biztosítékként, de továbbra is birtokolták azt. Ezt követően az ingatlanok is jelzálog tárgyává válhattak.

Ha a kölcsönfelvevő a megállapodás szerint nem tudott fizetni, a kölcsönadó megkapta a zálogtárgy követelésének jogát annak utólagos árverésen történő értékesítésével és a hitelfelvevő tartozásának egyenlegéből származó bevétel megtérítésével.

Ha lenne modern jelzáloghitel:a római jelzáloghitel már meglehetősen fejlett volt, de számos hátránya volt. Például az ókori Rómában nem vezettek egységes vagyonnyilvántartást, és a kölcsönadó a zálogot elfogadva nem lehetett biztos abban, hogy ugyanazt az ingatlant már nem zálogosítják el egy másik hitelezőnek, és hogy a kölcsönvevő csődje esetén jelzálogjog nem ütközne valaki más jelzálogjogával.

Emellett a jelzálogjogot általában a hitelfelvevő teljes ingatlanára kiterjesztették, ami miatt annak volumene és értéke bizonytalanná vált, ami idővel változhatott. Ez a rendezetlen tulajdonviszonyok hátráltatták a jelzáloghitelek kialakulását, ami azt jelentette, hogy a római polgárok szenvedtek, akiknek szükségük volt rá.

4. A középkori Európában

Amint az a fentiekből látható, a jelzálog csak az ügyletekben résztvevők jogainak szigorú betartása mellett tud normálisan fennállni. A szerkezetileg összetett ügyletek ellenőrzést, szabályozást, hosszú távon pedig jól működő nyilvántartási rendszert igényeltek. Mindezt csak az állam tudta biztosítani. Ezért a Római Birodalom, mint egyetlen központosított államalakulat összeomlásával az i.sz. 5-6. században a jelzáloghitel intézménye gyakorlatilag megszűnt.

Csak a középkor (XII-XIII. század) korszakában éledt újjá, a monetáris és jogi viszonyok fejlődésének új hullámán. A feudális uraknak gyakran pénzre volt szükségük az egymás közötti háborúk vagy keresztes hadjáratok megvívásához, ezért kénytelenek voltak elzálogosítani kastélyaikat és ősi földjeiket uzsorásoknak vagy gazdagabb szomszédoknak.

Ennek eredményeként Nyugat-Európa, mint a Római Birodalom utódja, átvette és továbbfejlesztette a jelzáloghitel intézményét, amely még formalizáltabbá, kidolgozott jogszabályokkal védetté tette. Ezen kívül voltak speciális jelzálogkönyvek, ahová a jelzáloggal terhelt ingatlanokról információkat írtak be.

A késő középkor korszakában (XIV-XVI. század) a jelzálogjogot végül a mai napig fennálló formában létesítették: a jelzáloggal terhelt ingatlan az adós birtokában marad, a hitelező pedig megkapja a jogot, a tartozás vissza nem fizetése esetén a jelzáloggal terhelt ingatlant annak utólagos árverésen történő értékesítésével visszaigényelni…

Ha lenne modern jelzáloghitel:jó, ha nagy hűbérúr vagy, és van mit elzálogosítania - és reménykedsz a hadizsákmányban, ami megtéríti az adósságot és a kamatot is. De a középkorban a nyugat-európaiak túlnyomó többsége szegényparaszt volt, akik túl kicsi telkekkel rendelkeztek ahhoz, hogy nagy kölcsönökre számíthassanak. És általában a bíróságok, a perek, a közjegyzők és az ügyvédek a gazdagok és nemesek, legjobb esetben a nagyvárosok polgárai számára. Nem, a jelzáloghitelek a középkorban még messze nem voltak általánosan elérhetőek.

5. Modernitás

A 19. században az ipari növekedés, az urbanizáció és a városi infrastruktúra fejlődése hozzájárult a jelzálogpiac robbanásszerű növekedéséhez. A legfejlettebb európai országokban - Angliában, Franciaországban vagy Hollandiában - aktívan és mindenhol alkalmazták az építkezés finanszírozására nyújtott hitelezés elveit. Az építőipar és az ipar pénzkínálatát más európai országokba is befektették, így az Orosz Birodalomba is.

A huszadik században a jelzáloghitel különleges szerepet kapott az Egyesült Államokban a nagy gazdasági világválság idején. Ő volt az alapja Franklin Roosevelt New Deal-jének.

Az amerikai lakáspiacon kétféle hitel létezik – építési hitel és jelzáloghitel. A hitel összege nem haladja meg a jelzáloggal terhelt ingatlan értékének 80-90 százalékát. A hitelfelvevő által saját forrásból teljesített első törlesztőrészlet nagysága rendre 10-20 százalék. Az állam a ház teljes értékére kedvezményes hitelt nyújt a szegényeknek.

Ma az Egyesült Államokban a jelzáloghiteleket 15-20 éves futamidőre adják ki. Az amerikai jelzáloghitel megkülönböztető jellemzője a jelzáloghitelezés célzott és szisztematikus kormányzati támogatása olyan eszközökön keresztül, mint a másodlagos jelzálogpiac, az állami hitelbiztosítás, valamint az alacsony jövedelmű állampolgárok számára nyújtott hitelek megszerzése. Ezeknek az intézkedéseknek és a hitelek elérhetőségének köszönhetően az amerikaiak 75 százalékának van saját otthona.

Oroszországban a jelzáloghitel-piac csak a Szovjetunió összeomlása után kezdett fejlődni. 1997-ben a kormány létrehozta a Lakossági Jelzáloghitelezési Ügynökséget, hogy vonzza a befektetéseket a jelzálog-szektorba. 1998-ban elfogadták a jelzálogjogról (ingatlan zálogjogról) szóló törvényt. A belföldi illetőségű magánszemélyeknek nyújtott jelzáloghitelek és a jegybank rubelben kifizetett jelzáloghitelek megszerzett követelésének adatai szerint a jelzáloghitelezés növekedése 2017-ben a tavalyi évhez képest 37 százalék volt. 2017-ben összesen több mint két billió rubelt bocsátottak ki hitelként. Ez az irányadó ráta következetes csökkenése miatt vált lehetővé. 2017 decemberében rögzítették, az orosz jegybank úgy döntött, hogy évi 7,25%-on tartja az irányadó rátát 7,25%-on.

A modern jelzáloghitel általános tendenciája nyilvánvaló - egyre több polgár számára lesz megfizethető. Az ilyen típusú hitelezést támogató államok célja, hogy állampolgáraik és fiatal családjaik maximális számának saját lakást biztosítsanak.