Miért drágulnak július 1-től az ingatlanok, és sürgős-e lakást venni?

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Az új törvénynek meg kell védenie a részvényesek pénzét. De a bankok profitálnak belőle a legtöbbet.

Mi lesz július 1-jén?

2019. július 1-jén lépnek hatályba azok a törvénymódosítások, amelyek megváltoztatják a cég és a megrendelő kapcsolatának szabályait a megosztott építési piacon.

A fejlesztők ezentúl nem tudják közvetlenül felhasználni azoknak a pénzét, akik a házépítés szakaszában vásárolnak lakást. Ezeket a pénzeszközöket letéti számlákon tartják. A cég csak az objektum üzembe helyezése után tudja ezeket eltávolítani.

A fejlesztőknek bankhitelt kell felvenniük – természetesen kamatra. A Sberbank például 7-8%-os hitelezést ígér nekik, ami nagyon sok.

És miért van szükség erre a törvényre?

Ez a törvényjavítás következő lépése a részvényesek pénzének védelme érdekében.

2004-ig nem volt egységes szabályozási keret a közös építkezésre, így virágoztak a különféle csalási konstrukciók: ugyanazt a lakást többször is eladták több ügyfélnek, eltűnt a fejlesztő minden pénzével stb.

A 214-FZ törvény jelentősen javította a helyzetet a megosztott építési piacon. Megvédi a vevőt a tárgyak kettős eladásától, szabályozza az ügyfél és a fejlesztő kapcsolatát. De a szabályozás nem biztosít biztosítást a cég csődje ellen, ami nem is olyan ritkán fordul elő. Jelenleg 887 problémás épület szerepel az Építésügyi Minisztérium nyilvántartásában.

Az új törvény célja, hogy megvédje a részvényeseket az ilyen esetektől. Amennyiben a cég kötelezettségeinek nem tesz eleget - nem fejezi be a kivitelezést, elmulasztja a határidőt -, akkor a letéti számláról a pénz visszakerül a megrendelőhöz.

Jó törvénynek tűnik. Vagy van valami fogás?

Van itt néhány árnyalat. A részvényesek védelmét szolgáló új mechanizmus jó előrelépés. Kizárja azokat a helyzeteket, amikor az emberek pénz nélkül, lakás nélkül maradnak, de hosszú lejáratú jelzáloghitellel nem létező lakásra.

Ugyanakkor az épület építése többe kerül a fejlesztőnek, ami minden bizonnyal befolyásolja a lakások költségeit. És a befejezetlen lakások áráról beszélünk.

Korábban ez így működött: a fejlesztő pénzt vett el a részvényestől, és kedvezményt adott neki ezeknek az alapoknak a felhasználásáért. A lakásvásárlás ebben az esetben egyfajta magas kockázatú befektetés volt. Például vásárolhat egy házat az ásatási szakaszban 1,5 millió rubelért, és 2 milliós piaci értékben elkészítheti. A fejlesztőnek most sokkal kevésbé van oka ekkora nagylelkűségre: továbbra is kamatot kell fizetnie a banknak.

Az új építésű lakások tehát valószínűleg drágulnak: a cégek nem működnek veszteségesen. De van egy erős elrettentő is – az oroszok vásárlóereje. A túl drága áruk esetében előfordulhat, hogy egyszerűen nincsenek kereskedők. Felmérések szerint ma már a vásárlók készek a lakás árának 5%-át kifizetni a letéti számlákkal való biztonságosabb tranzakciókért.

A közös építésű objektumok drágulása más lakások költségeit is szigoríthatja. De a növekedés üteme a piactól függ. 2018-ban a lakásárak az elsődleges piacon és a letéti számlákra vonatkozó törvények nélkül 4,35%-kal, a másodlagos piacon 1,58%-kal emelkedtek.

Tehát drágulnak a lakások vagy nem?

Ezt senki sem tudja biztosan megmondani. Az előfeltételek azt jelzik, hogy a lakások drágulni fognak. De leginkább maguk a fejlesztők beszélnek erről. Lehetséges, hogy a letéti számlákról szóló törvény életbe lépése előtt csak lakásvásárlásra drukkolják az embereket. Sőt, fennáll annak a veszélye, hogy az ilyen rohanó ügyfelek árait máris emelni fogják.

Amit ebben az esetben semmiképpen nem érdemes megtenni, az a rohanás. Sietve azt kockáztatja, hogy pénzt ad egy gátlástalan fejlesztőnek, és az egyik utolsó becsapott ingatlanbefektető lesz. Gondosan ellenőrizze a céget – a Lifehacker megírta, hogyan kell ezt csinálni.

Ha nincs időd, ne aggódj. Még ha az árak emelkedni kezdenek is, jobb egy kicsit túlfizetni, mint lakás és pénz nélkül maradni.

Várj, mi lesz a pénzzel, ha visszavonják a bank engedélyét?

Ilyen kockázatot a törvények is előírnak. Ha a bank elveszti az engedélyét, a Betétbiztosítási Ügynökség visszaadja a pénzt - de legfeljebb 10 milliót. A biztosítás a lakás bérbeadásáig vagy a fejlesztővel kötött szerződés felmondásáig érvényes.

Tehát egy letéti számla befizetésnek tűnik?

Csak részben, és a bankok e tekintetben nagyon jól állnak. Az új törvénynek köszönhetően kölcsönadnak majd a fejlesztőknek és kamatot kapnak tőlük. Amíg ők építik a házat, a bank „csavarhat” pénzt a letéti számlákról, és bevételhez juthat. A lakások üzembe helyezése után a fejlesztő pontosan annyit utal át, amennyit Ön bevitt, kamat nélkül. A fejlesztő csődje esetén is kap pénzt kamat nélkül. Nyilvánvaló, hogy itt végül ki fog nyerni.

Szóval, mi az eredmény?

A lényeg egyszerű:

1. 2019. július 1-től biztonságosabbá, de esetleg drágábbá válik az épülő ingatlanok vásárlása.
2. A lakásért fizetett pénz a ház üzembe helyezéséig a bankban marad. Ha a fejlesztő megszegi a kötelezettségeit, azokat visszaküldjük Önnek.
3. A bankkal kapcsolatos problémák esetén a pénzt is visszakapja, de legfeljebb 10 millió rubelt.
4. Semmi esetre sem kell rohanni a lakásvásárlással - vegye figyelembe az összes árnyalatot. De ha fejlesztőt választott, és már megtervezte az üzletet, akkor lehet, hogy spórolhat egy kis pénzt.