Lakásbérlés vagy jelzáloghitel felvétel: melyik a jövedelmezőbb

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Részletes elemzés példákkal és számításokkal.

A jelzálogkölcsönök és az ingatlanbérlés összehasonlításakor az anyagi szempont általában háttérbe szorul. A beszélgetés résztvevői rájönnek, melyik a jobb: fizessenek valaki más nagybátyjának, vagy rabszolgaságba kerüljenek a banknak, túlfizessenek, de a sajátjukért, vagy folyamatosan költözzenek jövedelmezőbb lehetőségeket keresve. De ha elhagyod az érzést, és a számokra térsz, a helyzet világosabbá válik.

Bérleti és jelzáloghitel számokban

Az ingatlanok és bérlakások árváltozása, valamint az infláció mértéke hosszú távra csak hozzávetőlegesen prognosztizálható, így a számítások pontatlanok lesznek. És mégis, a számok beszédesebbek, mint a szavak.

A súlyozott átlagkamatláb a jelzáloghitelek idén áprilisban szerint a Központi Bank elérte a 9, 64%. A Domofond.ru elemzői szerint 2018 márciusában átlagosan 0,7%-kal olcsóbb volt egy lakást bérelni, mint 2017 decemberében. A pontosság kedvéért azonban feltételezzük, hogy a bérbeadó évente 5%-kal emeli a kifizetéseket.

A számításokhoz vegyük a regionális központot, az egymillió lakosú Volgográdot és a szövetségi Szentpétervárt.

Volgográd

Jelzálog

A Domofond.ru szerint egy kétszobás lakás átlagos ára Volgogradban 2 365 695 rubel. Tekintsük azt a helyzetet, ha a lakás értékének 15, 25 és 50 %-ának megfelelő kezdeti törlesztőrészletet halmozott fel, és évi 9,64 százalékos jelzálogkölcsönt vett fel 10 évre.

Előleg, rubel	Havi fizetés, rubel	Túlfizetés, rubel	A lakás teljes ára, rubel
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

A számítások nem veszik figyelembe a kapcsolódó szolgáltatások többletköltségeit a lakásbiztosítás és a jelzálogkölcsönt felvevő személy, valamint a kompenzáció, például az adólevonás formájában.

Tegyük fel, hogy az ingatlanárak évente 5% -kal nőnek, akkor 10 év múlva a lakás 3,67 millió rubelbe kerül.

Bérlés

A kétszobás lakás bérlésének átlagos költsége Volgogradban 15 845 rubel havonta. Ha a bérbeadó évente körülbelül 5% -kal emeli a bérleti díjat, akkor 10 év múlva a bérlőnek havi 24 556 rubelt kell fizetnie. Összességében az évek során 2 389 344 rubelt fog fizetni a megélhetésért. A 15%-os önrészes jelzáloghitel és a bérleti díj közötti különbözetért a bérlő 2028-ra tervezett áron bérelhet lakást további három évre és kilenc hónapra.

Volgográdban 28 483 rubel átlagfizetés mellett a bérleti díj és a jelzáloghitel kifizetése is megvalósíthatónak tűnik egy két dolgozó felnőtt család számára.

Érdemes azt is figyelembe venni, hogy a bérlőnek van el nem költött megtakarítása az előlegre (ha van), amit kamatra elhelyezhet a bankban. A jegybank szerint az egy-három éves lejáratú betétek súlyozott átlagkamata 2018-ban 6,41%. 10 év alatt a mutató többször megváltozik, de a számításokhoz ezt a számot fogjuk használni. A számítások nem veszik figyelembe a nagybetűket.

Előleg (megtakarítás), rubel	Összeg 10 év alatt, rubel
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Ennek megfelelően 10 év múlva a bérlő nemcsak kevesebbet költ, hanem keres is a kaución.

Bérlet és megtakarítás

Az előző bekezdésből kiderül, hogy 10 év alatt mennyit tud majd felhalmozni egy kaución, ha továbbra is bérel egy házat.

A legnagyobb esélye annak, hogy lakást spóroljon és jelzáloghitel nélkül vásároljon, annak van, akinek a lakásköltség fele van, de csak akkor, ha az ingatlan ára nem változik.

10 év múlva 425 213 rubel nem lesz elég neki, hogy lakást vásároljon. Annak érdekében, hogy a teljes összeg a megfelelő időben kéznél legyen, valamivel több, mint 3,5 ezer rubelt kell megtakarítania havonta.

Öt év múlva 1 561 491 rubel lesz a letétje. Ahhoz, hogy ilyenkor lakást vásároljon, az embernek havi 13,4 ezret kell félretennie mind az öt évre. A lakásbérlés költségeivel együtt az első évben 29,3 ezret, az ötödikben 32,6 ezret költ. Ennek megfelelően, ha öt éven belül lakást vásárol, a teljes költség a bérleti díjjal együtt 3 415 482 rubel lesz, tízben pedig 4 755 039 rubel. Mindkét lehetőség drágább, mint a jelzáloghitel.

Szentpétervár

Jelzálog

Egy kétszobás lakás átlagos ára Szentpéterváron 6 797 671 rubel.

Előleg, rubel	Havi fizetés, rubel	Túlfizetés, rubel	A lakás teljes ára, rubel
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Annak érdekében, hogy ne fizessen túl a jelzáloghitelre, vagy fel kell halmoznia a lakásköltség legalább felének megfelelő kezdeti törlesztőrészletet, vagy növelnie kell a havi törlesztőrészletet és le kell rövidítenie a hitel futamidejét. 58,5 ezer rubel átlagfizetés mellett ezt nyilván nem mindenki tudja megtenni.

10 év múlva a lakás állítólag 10,99 millió rubelbe kerül.

Bérlés

A kétszobás lakás bérlésének átlagos költsége Szentpéterváron 32 744 rubel havonta. A bérleti díj évi 5% -os növekedésével 10 év múlva a havi fizetés 50 787 rubel lesz, és a bérlő összesen 4 942 178 rubelt fizet. A 15%-os önrészes jelzáloghitel és a bérleti díj közötti különbözetért a bérlő 2028-as tervezett áron bérelhet lakást további nyolc évre és három hónapra.

Ne engedje le a megtakarításait sem.

Előleg (megtakarítás), rubel	Összeg 10 év alatt, rubel
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Bérlet és megtakarítás

És megint az számíthat, hogy jelzáloghitel nélkül vásárol lakást, akinek már megvan az árának a fele. Az ötéves határidő betartása azonban problémás lesz számára. Öt év múlva 4 448 162 rubel lesz a számláján. A szükséges összeg összegyűjtéséhez minden hónapban 39, 2 ezret kell megtakarítania. A bérleti költségekkel együtt az első évben havi 72 ezret kell kiosztania.

Ha öt éven belül lakást vásárol, a teljes költséget a bérleti díjjal együtt 8 968 837 rubelre becsülik, 10 év alatt pedig 11 739 849 rubelt.

Tehát melyik a jövedelmezőbb

Átlagos becslések szerint a bérleti díj jövedelmezőbb. A havi bérleti díj minden esetben kevesebb, mint a jelzálogtörlesztés. Ugyanakkor a kezdeti befizetést nemcsak nem költik el, hanem pénzt is hoz.

10 év múlva azonban annak lesz lakása, aki jelzáloghitelt választott, míg a bérlőnek nem.

Ami a lakásbérlést és a lakásmegtakarítás egyidejű növelését illeti, itt sem minden olyan egyszerű. A kiszámítható tényezők működnek: minél több pénze van a kezében, minél magasabb a bevétele, és minél alacsonyabbak az ingatlanok és a bérleti díjak a városban, annál nagyobb az esélye, hogy megtakarítson egy lakást jelzáloghitel nélkül, és így maradjon előnyben. A számításnál azonban általában nem veszik figyelembe, hogy 10-15 év alatt jelentősen emelkedhetnek az ingatlanárak.

Ezért érdemes figyelembe venni egy másik kulcsmutatót - az időt. A hosszú távú előrejelzések még a szakemberek számára is nehézkesek. Az ország stabilitása pedig közelebb áll egy vallási mutatóhoz: vagy hiszel benne, vagy nem. Ezért, ha több mint öt évre kell takarékoskodnia egy lakásra, akkor ne csak a logikát, hanem az intuíciót is be kell vonnia a számításokba.

Felhívjuk figyelmét, hogy az infláció leértékeli a pénzt, és az ingatlanok értéke nő.

A Rosstat szerint azonban az elmúlt három évben a másodlagos piacon az elit lakások kivételével minden típusú lakás esetében csökkentek az árak.

További tényezőként érdemes figyelembe venni a nyugdíjkorhatár közelségét. Nehéz lesz lakást bérelni nyugdíjfizetésre, de a nagyvárosokban lehetetlen lesz. Így már jó, ha van saját otthonod, még akkor is, ha túlfizetéssel jutottál hozzá.

Az az érv, miszerint a bankba került pénzből élete végéig bérelhetne lakást, helytálló, ha lemond egy nagyvárosi ház vásárlásáról, és nagyon kedvező áron bérel egy lakást. Tehát ha megspórolsz 3 milliót a túlfizetésen, akkor ezzel 10 éven keresztül havi 25 ezret adsz (de az inflációval kell számolni).

Pénzt is lehet letétbe helyezni. A 3 milliós összeg, figyelembe véve a betétek jelenlegi átlagos kamatát, havi 15 ezer rubelt hoz, 4 millió és 20 ezer között.

Hogyan lehet kiszámítani, hogy mi a legjobb az Ön számára

Az átlagos számítások átlagos eredményeket adnak, így annak megértéséhez, hogy mi a jövedelmezőbb az Ön számára, magának kell elvégeznie a számításokat. Ehhez a következő adatokra van szüksége:

1. A lakás bérleti díjának összege.
2. Megtakarításának összege, amelyet előlegként kíván felhasználni.
3. A megvásárolni kívánt lakás költsége.
4. Jelzáloghitel kamata (használhatja az országos átlagot, vagy azt a bank által kínált, ahol jelzáloghitelt szeretne felvenni).
5. A bankbetét azon százaléka, amelyre hajlandó hosszú időre rábízni a pénzét.

Ha a jelzálogkölcsön és a lakásbérlés között választ, miközben pénzt takarít meg lakásvásárlásra

1. Jelzálog

Számolja ki bankja segítségével vagy weboldalán, hogy optimális havi törlesztőrészlet mellett hány évig tart a jelzáloghitele, mekkora lesz a túlfizetés.

5,2 millió rubel lakásárral, 3,2 milliós kezdeti befizetéssel, 11% kamattal és hét éves jelzáloghitel futamidővel a havi törlesztés 34 245 rubel, a túlfizetés pedig 876 569 rubel lesz.

2. Lakásbérlés

Számolja ki, hogy az évek során mennyit fog fizetni egy lakásbérlésért, figyelembe véve az esetleges bérleti díjnövekedést.

Például havonta 22 ezer rubelt adsz, és három éve bérelsz lakást. Ezalatt az ára még egyszer sem emelkedett, de az nyilvánvaló, hogy hét év múlva nem kerül ugyanannyiba a bérleti díj. Ezért a következő évben feltehetően 22 × 12 = 264 ezret ad bérbe, a következő három évben - 24 × 36 = 864 ezer, a maradék háromban - 26 × 36 = 936 ezer, összesen - 2,06 millió rubel.

3. Betét és megtakarítás

Számolja ki, mennyi pénze halmozódik fel a betéten a jelzáloghitel futamideje alatt, és becsülje meg az összeget. Ezután számolja ki, hogy mennyi pénze lesz az első év után, a második és így tovább a jelzáloghitel futamidejének végéig. Döntse el azt is, hogy mennyit tud havonta félretenni lakásvásárlásra, számolja ki, mennyi pénzt ad egy-két év múlva, és így tovább a jelzáloghitel futamidejének végéig. Most a betét és a megtakarítás összegének egyszerű összeadásával megtudhatja, hány év múlva gyűjthet pénzt ingatlanra.

Egy tőkésítés nélküli, 6,1%-os kamattal rendelkező betéten hét év alatt 3,2 millió rubel 4 566 400 rubel lesz.

Ha az ingatlanárak nem is emelkednek, hét év alatt nem lehet lakást venni jelzáloghitel nélkül.

Lehetőség van arra, hogy ne várja meg, amíg a szükséges összeg összegyűlik a betéten, és havi 20 ezer rubelt vagy évi 240 ezret takarít meg. Ezután öt év elteltével a megtakarítás 5 376 000 rubel lesz. A bérleti díjat figyelembe véve az ingatlan összköltsége 6 640 000 rubel lesz, és 176 000 marad. Hét évig a lakás jelzáloga 6, 8 millióra megy. Vagyis a költségek nagyjából ugyanannyiak, de két évet megspóroltak, vagyis a lakásbérlés és a megtakarítás ilyenkor jövedelmezőbb.

Ezek a számítások csak akkor működnek, ha a lakás ára öt éve nem változott, és a bérleti díj sem drágult a vártnál gyorsabban.

Amikor még a jelzáloghitel futamidejére sem tud lakásra spórolni, nyilvánvaló, hogy a banki hitelfelvétel kifizetődőbb, mint a megtakarítás.

Ha a jelzáloghitel és a bérbeadás között választ, és nem tervezi a jövőben lakásvásárlást

1. Ne feledje, mennyit ad a tulajdonosnak

Vegyük az előző példából származó számokat - 22 ezer rubelt.

2. Számolja ki havi jelzáloghitel-részletét

Az előző példából származó szám ismét 34,3 ezer rubel.

3. Hasonlítson össze két számot

Nyilvánvalóan jövedelmezőbb bérelni, még akkor is, ha az előleget nem veszi figyelembe a számításoknál. Ha minden nem ilyen egyszerű, ossza el az előleg összegét a jelzáloghitel hónapjainak számával, és adja hozzá a kapott összeget a havi törlesztőrészlethez:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 ezer rubel.

A 22 ezerrel való összehasonlítás még világosabb. És még ha hét éven belül megduplázódik a bérleti díj, a lakásbérlés akkor is jövedelmezőbb lesz.

A jelzáloghitellel rendelkező személy azonban már a nyolcadik évben teljesen törleszti azt, és csak a rezsit fog fizetni. A bérlő pedig továbbra is ugyanannyit fog fizetni a bérleti díjért. Másrészt, ha nem emelkedne a bérleti díj, akkor a jelzáloghitelre járó összeg egy 26 éves bérletre is elegendő lenne.

4. Számolja ki, mennyit fog keresni azon a pénzen, amely az előlegbe kerülhetett volna

Hét év múlva a letét 4,57 millió rubel lesz. Ha pedig havi szinten elhalasztja a havi 12,3 ezer kifizetés közötti különbséget, akkor hét év múlva további 1,03 milliót hoz. Az évi 6,1%-os 5,6 milliós teljes összeg havi 28,5 ezer rubel kamatot hoz.