Hogyan vásároljunk lakást és ne bánjuk meg: szakértői tanácsok

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Egy ingatlanszakértővel közösen kiderítettük, mit kell figyelembe venni a vásárlásnál, miért kell venni és hogyan kell eljárni, ha kiskorúak is vannak a tulajdonosok között.

Mire kell figyelni az otthon kiválasztásakor

Kerületi infrastruktúra

A területnek önellátónak kell lennie, hogy a legtöbb objektum, amelyet rendszeresen felkeres, ha nem is gyalogosan, de legalább egy-két megállóra legyen otthonától. A minimális készlet egy szupermarket (és lehetőleg több egyszerre, hogy ne álljon sorba), gyógyszertár és klinika. Ha már van vagy várhatóan gyermeke van a családnak, legyen a közelben iskola és óvoda is. Keressen tovább az Ön igényei szerint. Valakinek egy fitneszklub kell az otthonától nem messze, valakinek egy kocogópark vagy egy felszerelt terület, ahol sétálhat és idomíthatja a kutyáját.

Egy lakás vizsgálatakor azt tanácsolom, hogy az általánostól a konkrét felé haladjon. Először a területet nézzük (általános), majd a házat és környékét, és csak ezután a lakást (magán). Tudja meg, mi van a környéken, ha a közelben megvan a szükséges infrastruktúra és zöld helyek. Győződjön meg arról, hogy a környéken nincsenek veszélyes iparágak.

A másodlagos lakások körüli infrastruktúra gyakran jobb, mint az új területeken. Ha új épületben vásárol otthont, ellenőrizze, hogyan fog fejlődni a terület. Jó, ha a fejlesztő gondoskodott a vásárlók kényelméről, és a projektben nem csak üzleteket biztosít a házak első emeletén, hanem egy sétatávolságra iskolát is óvodával.

Az Avito többet gyűjtött össze a lakások eladásáról Oroszország egész területéről - új épületek és másodlagos lakások is vannak a tulajdonosoktól. Szűrők segítségével gyorsan megtalálhatja a kényelmes lehetőséget: válassza ki a város területét, a lakás területét és a szobák számát, a ház típusát és a kívánt emeletet - csak a megfelelő ajánlatok jelennek meg a keresésben eredmények.

Keresse az „Online Display” jelzésű hirdetéseket: ez azt jelenti, hogy az eladó vagy a tulajdonos készen áll arra, hogy egy videohivatkozáson keresztül körbejárja a lakást egy Önnek megfelelő csatornán – például Skype vagy WhatsApp segítségével. Ezenkívül megkérheti az ingatlan tulajdonosát, hogy mutassa be a bejárat, a lift és a szomszédos terület állapotát.

Közlekedési elérhetőség

Ha három átszállással kell hazaérnie, az semmissé teszi a megtakarított pénz és a lakás sikeres elrendezésének örömét. A fő közlekedési artériáktól elszigetelt helyek nem feltétlenül olyan vonzóak, mint ahogyan azt az eladó ígérte. Viszonylagosan, ha csak egy út vezet a területre, készüljön fel a rendszeres forgalmi dugókra. Reggel és este teljesen tele lesz autókkal.

Ingázzon leendő otthonából a munkahelyére és vissza csúcsidőben, és ellenőrizze, hogy a tömegközlekedés rendszeresen jár-e. Ezt akkor is érdemes megtenni, ha főként saját autóval utazik. Néha könnyebb időt spórolni és busszal hazajutni, mint elakadni a forgalomban. De ne feledje, hogy a nagyvárosokban a felszíni tömegközlekedési eszközökön nagyon nagy az esélye annak, hogy dugóba kerüljön. Ebben az esetben összpontosítson arra, hogy metróval vagy vonattal milyen gyorsan és kényelmesen tud odajutni.

Végül nézze a területet egy állandó lakos, ne egy vendég szemével. Könnyű sétálni a legközelebbi buszmegállótól és metróállomástól otthonáig, vagy egy pusztaságon kell átgázolni, ahol nincsenek lámpások? Van-e szervezett parkoló, vagy tele van az udvar autókkal? Mindezek apróságok, de befolyásolják az élet kényelmét, ezért néha jobb, ha nem takarít meg pénzt, és válasszon egy lehetőséget, bár drágább, de kényelmes helyen.

Ház állapota

Ne korlátozza magát a lakás átvizsgálására, és alaposan tanulmányozza a bejáratot, a házat és a környéket.

Alena Kvach

Vizsgálja meg a házat kívülről, határozza meg, hol van a lakás, és ellenőrizze, hogy a falakon nem sérült-e meg. Nézze meg, merre néznek az ablakok, van-e a közelben vendéglátó, éjjel-nappal nyitva tartó, nyugalmat megzavaró létesítmény.

Ügyeljen a bekötőutak és járdák állapotára - ha még a meleg évszakban is kátyúk között kell manőverezni, télen az út akadálypályává változik. Nézze meg, hogyan van berendezve az udvar: vannak-e padok és sportolási lehetőség, játszótér.

Alena Kvach

Nem lesz felesleges kommunikálni a közvetlen szomszédokkal a közeli lakásokból, és megnézni, milyen kontingens a ház lakossága. Ügyeljen a felvonócsoportok és a liftek állapotára. Ha a házban van szemétcsatorna, akkor ellenőrizze a szomszédokkal, hogy vannak-e rovarok és rágcsálók, és megtudja, hogyan működnek a közművek és a HOA vagy az alapkezelő társaság.

Lakás állapota

Ne tévesszen meg új javításokat – hibás vezetékek, szivárgó csövek vagy illegális átépítés rejtőzhet mögötte. Vizsgálja meg a lakást a nappali órákban: így értékelheti a természetes fényt, és észreveszi az apróbb hibákat, például a szivárgás nyomait. Mellesleg jobb, ha a délnyugati vagy délkeleti ablakokkal rendelkező lehetőségeket választja, ha azt szeretné, hogy a szobák napközben világosak legyenek.

Alena Kvach

A lakáson belül ügyeljen az esetleges szivárgásokra és átépítésekre, amelyek sértik a helyiség szerkezeti elemeit. Ellenőrizze a hideg és a meleg víz áramlását – egyes otthonokban ez helyrehozhatatlan probléma. Javaslom a több hónapos közüzemi és nagyjavítási bizonylatok megtekintését. Egyes lakástulajdonosok egyesületei olyan lehetőségeket kínálnak, mint a videó megfigyelés vagy a közműveknél a biztonság és a takarítás. Ez jelentős összegű havi törlesztőrészletet eredményez.

Ha hideg évszakban vizsgál meg egy lakást, érintse meg az elemeket, és húzza végig a kezét az utcát szegélyező falakon - nem szabad hidegnek lennie. A konyhában és a fürdőszobában ellenőrizni kell a szellőzést. Rögzítsen egy papírlapot a szellőzőnyíláshoz - ha vonzódik a szellőzőhöz, akkor minden rendben van.

Vizsgálja meg az ablakokat és az erkélyt. Felhívjuk figyelmét, hogy az ablaknyílások körül nincsenek csíkok és penésznyomok, és a repedésekből nincs fújás. Ellenőrizze, hogy könnyű-e teljesen kinyitni a kereteket, és átkapcsolni szellőztetés üzemmódba. Ha az ablakok egy zajos utcára néznek, győződjön meg arról, hogy jól elnyomja a kívülről jövő hangokat.

Nézze meg a padló, a falak és a mennyezet állapotát. Ha furcsa foltok és csíkok vannak a mennyezeten, ezek valószínűleg az árvíz következményei. Felülről még lehet tárgyalni a szomszédokkal, de amikor a legfelső emeleten van a lakás és a szivárgó tető a hibás, akkor már nehezebb lesz helyrehozni a helyzetet. Sétáljon végig a szobákon, és ellenőrizze, hogy a padló nem nyikorog-e vagy ereszkedik-e meg a lába alatt. Vizsgálja meg a sarkokat – ha szürke foltokat lát a tapétán, az penész. Ki kell szednünk és újra meg kell javítanunk.

Mit kell ellenőrizni vásárlás előtt

Kivonat az USRN-ből

Anélkül, hogy figyelembe venné az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból származó információkat, pénzt veszíthet, ha például egy lakást a tulajdonosok értesítése nélkül adnak el. Egy kivonat segít kideríteni, hogy valójában hány tulajdonosa van a lakásnak, milyen jellemzői vannak: így megtudhatja a pontos felvételt, és összevetheti a szobát a műszaki tervvel - nem lehet tudni, hirtelen a tulajdonosok egyeztetetlen átépítést intéztek.

Alena Kvach

Fontos megérteni, hogy mi az inkonzisztens átépítés. Ha ezt a lakás belső válaszfalainak rovására hajtották végre, és a teherhordó falakat ez nem érinti, új műszaki útlevelet kell rendelnie a Műszaki Leltári Irodától (BTI), amely megerősíti a készülék sértetlenségét. szerkezeti elemek. Ha egy gáztűzhelyes házban a konyhát egy szobával kombinálják, az elrendezést csak úgy lehet legitimálni, ha a konyhát visszaadják eredeti, elszigetelt megjelenésének - például az ajtók és falak helyreállításával.

Ha nedves zónákat helyeztek át a lakásban, az ilyen változtatások nem legalizálhatók. Ez a jövőben azzal a ténnyel fenyeget, hogy egy lakás jelzáloghitelre történő eladásakor egy független értékbecslő cég megtagadja az ingatlan jóváhagyását. Várnunk kell azokra az emberekre, akik készpénzért átépíthető lakást vásárolnak. Emiatt csökken az ingatlan piaci értéke, szűkül a vásárlói kör - az ingatlanügyletek 80%-a jelzáloghitel közreműködésével történik.

A kivonat azt is megmutatja, hogy a házon van-e teher. Például ingatlant le lehet foglalni tartozásokért vagy elzálogosítani egy banknak. Nem fog menni ilyen lakást venni.

Az Avito védi az eladók és a vevők érdekeit, és biztosítja, hogy a tranzakciók tisztességesek és átláthatóak legyenek. Vásárlás előtt itt ellenőrizheti az ingatlant: az USRN jelentését, és győződjön meg arról, hogy minden rendben van a lakással. A jelentés segít megtudni az objektum kataszteri értékét, amely alapján az ingatlanadót számítják, megmutatja a tulajdonosok számát és a változás történetét, valamint a terhek meglétét - pl. jelzálog, letartóztatás vagy bérleti szerződés. Mindez segít csökkenteni a kockázatokat a vásárlás során. A vevő számára a jelentés 299 rubelbe kerül.

Az eladók számára a kivonat kiállítása ingyenes lesz, minden költséget az Avito áll. A jelentésben szereplő személyes adatokat nem hozzuk nyilvánosságra: nincs lakásszám vagy a tulajdonosok neve. Egy ilyen kivonat segít gyorsan és nyereségesen eladni egy lakást - ha a vevő úgy látja, hogy minden tiszta a tárggyal, nagyobb valószínűséggel beleegyezik az üzletbe.

A tulajdonos személyazonosító okmányai

Ez a csalókkal való ütközés elleni biztosítás: ha olyan személytől vásárol lakást, aki kiadja magát annak tulajdonosának, akkor az ingatlan valódi tulajdonosával kell foglalkoznia. A Belügyminisztériumnak van egy, amellyel ellenőrizheti, hogy az útlevél érvényes-e. Győződjön meg arról, hogy sorozata és száma, valamint a tulajdonos vezeték-, kereszt- és családneve megegyezik a lakásra vonatkozó dokumentumokban feltüntetettekkel. Ha egy lakásvásárlás után a tulajdonos megváltoztatta az útlevelét, nézze meg az utolsó előtti oldalát - ez a korábban kiállított útlevelekről tartalmaz információkat.

Ellenőrizze ezt a tulajdonos családi állapotával. Ha házasságban vett lakást, akkor a lakás közös tulajdonnak minősül. A házastárs engedélye nélkül lakást eladni nem megy, ezért kérjen közjegyzői hozzájárulást az eladáshoz. Ha a tulajdonos elvált, akkor a közös tulajdon megosztásáról szóló bírósági határozat is jól jön.

Alena Kvach

Itt nem csak arra kell figyelni, hogy mikor vásárolták a lakást, hanem arra is, hogy mi volt a fizetési mód. Ha egy házat az esküvő előtt egy héttel jelzálog- vagy részletfizetési terv alapján vásároltak, és a házasságban a házastársak közösen fizettek, akkor egy ilyen lakáshoz a férj vagy a feleség beleegyezése szükséges, mivel a pénz egy része az adósságot az általános költségvetésből használták fel. A válás utáni elévülési idő három év, ezen időszak letelte után beleegyezés nem szükséges.

Kivételt képeznek azok a helyzetek, amikor a jelenlegi tulajdonos lakást kapott ajándékba, vagy örökölte azt, amíg házas volt. Az ilyen vagyon csak őt illeti meg.

Kiskorú tulajdonosoknak érdemes a születési anyakönyvi kivonatot vagy útlevelet ellenőrizni, és az adatokat összevetni a lakásokmányokban szereplő adatokkal.

Alena Kvach

Ha kiskorú gyermekeket regisztrálnak a lakásba, akkor a tranzakció előtt bármely más helyre elengedhetik őket. Ugyanakkor alternatív cím megadása szükséges, a gyermeket nem lehet „sehova” elengedni. Ha a szülők eltérő regisztrációs címmel rendelkeznek, akkor a gyermek elbocsátásához a második szülő beleegyezése szükséges.

Ha kiskorú gyermekek birtokolnak egy ingatlant vagy egy tárgyat teljes egészében, a gyámhatóság engedélye szükséges. Gondoskodnak arról, hogy az új lakás ne rontsa a gyermek életkörülményeit, és megfelelő műszaki és egyéb jellemzőkkel rendelkezzen, mint például a lakás területe, elhelyezkedésének területe és az oktatási intézményekhez való hozzáférés.

Tulajdoni lap

Ők is a legálisak. Például, ha egy lakás tulajdonosa privatizálta, akkor egy ilyen dokumentum a lakás tulajdonba adásáról szóló megállapodás lesz. Tárgy vásárlásakor a tulajdonjogot az előző tulajdonossal kötött adásvételi szerződés igazolja. Ehhez csatolni kell az ingatlan átvételi és átadási okiratát, valamint a pénz átvételéről szóló nyugtát a volt tulajdonostól.

Ha a lakás tulajdonosa a ház építése közben vásárolta meg, akkor a tulajdonjog okirata az építésben való megosztott részvételről szóló megállapodás a kész lakás átvételével és átadásával.

Azokban az esetekben, amikor a tulajdonjogot ajándékozási szerződés vagy öröklési bizonyítvány igazolja, jobb, ha vásárlás előtt konzultál egy ügyvéddel. Megjelenhetnek például ismeretlen örökösök, akik részesedést követelnek egy lakásban, és egy csaló program ajándékozási szerződésnek álcázható.

Érdeklődni a lakásban regisztrálva

Szüksége lesz egy regisztrációs igazolásra a 9-es nyomtatványon - ez mutatja, hogy ki van most regisztrálva a helyiségben. Irattári igazolást is kiállíthat, hogy megtudja, kik voltak korábban bejelentve a lakásba, és ellenőrizhetik, hogy ezek között van-e ideiglenesen elbocsátott személy. Ha vannak ilyenek, jobb, ha ügyvédhez fordulnak.

Szüksége van a 12-es nyomtatványon a nyilvántartásból való törlésről szóló igazolásra is. Vannak olyan személyek, akiket ilyen vagy olyan okból kiengedtek a lakásból: például egészségügyi intézményben vannak, börtönben töltik, vagy elmentek. hiányzó. Ha minden oszlopban a "nem" szerepel, akkor minden rendben van, ellenkező esetben ellenőrizze a tulajdonossal, hogy most mi történik ezekkel az emberekkel.

Alena Kvach

Ha a 12-es számú igazolás kézhezvételekor kiderülne, hogy a lakásban olyan személy van bejelentve, aki jelenleg börtönben van, akkor azt javaslom, hogy ne foglalkozzon ezzel a tárggyal. A büntetés letöltése után az állampolgárnak joga van bejelentkezni korábbi lakóhelyére.

Cselekvőképességi bizonyítványok

Ha az eladót a bíróság korlátozta jogképességében, vagy nem értette cselekményének értelmét, az ügylet semmissé nyilvánítható.

Alena Kvach

Ha a lakásba bejegyzett személy cselekvőképtelennek bizonyul, figyelembe kell venni, hogy ez a kategória bírósági vizsgálati eljáráson esik át. A vizsgálat során fel kell ismerni az állampolgár cselekvőképtelenségét. Ezen kívül gyámot is kijelölnek, aki képviseli a gondnokolt érdekeit és gondoskodik arról, hogy az áttelepítés a jogszabályoknak megfelelően történjen.

A biztonság kedvéért kérjen a lakástulajdonostól egy pszichiáter és egy narkológus igazolást - ez a bizonyíték arra, hogy józan esze van, és nincs regisztrálva. Meghívhat egy szakértőt, hogy készítsen felmérést közvetlenül a tranzakcióról.

Meghatalmazás

Meglehetősen kockázatos lakást venni nem a tulajdonostól, hanem az ingatlan feletti rendelkezésre jogosult képviselőjétől. De ha nincs más lehetőség, akkor a meghatalmazással győződjön meg arról, hogy minden rendben van. Közjegyző által hitelesítettnek kell lennie, és a Szövetségi Közjegyzői Kamara segítségével kiküszöbölheti az okirat hitelességével kapcsolatos kétségeket. Hasonlítsa össze a megbízó és a képviselő adatait az útlevelükben feltüntetettekkel. Ha a megbízó nem tud eljönni az üzlethez és felmutatja az útlevelet, kérjen közjegyzői másolatot. Ügyeljen a meghatalmazás érvényességi idejére, és tájékozódjon arról, hogy a képviselő milyen jogosítványokkal rendelkezik - esetleg nem jogosult a megbízó nevében ügyleteket kötni.