Hogyan vásároljunk egy lakást, amely már jelzáloghitel alatt van

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Biztonságosabb ilyen lakás vásárlása a bank hozzájárulásával és részvételével.

Lehetséges-e olyan lakást venni, ami már jelzáloghitel alatt van

A jelzálog-lakást a bank zálogba helyezi – ez az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásban található. A tulajdonos nem köthet tranzakciókat egy ilyen lakással a jelzálogjogosult engedélye nélkül: a Rosreestr egyszerűen nem regisztrálja a tulajdonjog átruházását. De ez nem jelenti azt, hogy lehetetlen jelzáloggal terhelt ingatlant eladni vagy vásárolni. Csak maga az eljárás egy kicsit bonyolultabb és hosszabb lesz.

Miért adnak el egy lakást, amely jelzáloghitellel rendelkezik

Ha a lakás a bíróságon keresztül került a bankhoz, mert a tulajdonos hiteltartozása van, akkor a pénzintézet nyilvános árverésen értékesíti. Amikor a tulajdonos maga dönt a jelzáloggal terhelt ingatlan eladása mellett, a potenciális vevők erre gyanakodhatnak. A jelzálognak rabszolgaság híre van, melynek bilincseit csak az utolsó befizetéssel lehet ledobni magáról. Ha valaki elad egy lakást, akkor valami nincs rendben vele vagy a lakással – vélik egyesek.

Valójában millió oka lehet. A tulajdonos a család gyarapodása miatt úgy döntött, hogy másik városba költözik munka miatt, vagy egy nagyobb lakásba. A házastársak válnak, ki akarják fizetni az adósságot és megosztani a pénzt a jelzáloghitel-lakásért. A hitelfelvevő anyagi körülményei megváltoztak, nem tud megbirkózni a kölcsönnel, és vissza akarja adni, mielőtt a helyzet helyrehozhatatlanná válik.

Az ok persze valami kellemetlen lehet: ereszt a tető, a bejáratnál drogbarlang van, az alapkezelő pedig annyi pénzt szed be, mintha télen Swarovski kristályokkal szórná meg a járdákat. De nem biztosított az ilyen kockázatok ellen, még akkor sem, ha jelzáloghitel nélkül vásárol lakást - csak mindent ellenőriznie kell.

Jelenleg Oroszországban az ingatlanügyletek csaknem fele jelzáloghitelek vonzásával történik. Így több olyan lakás lesz a piacon, amely jelzáloghitellel van megterhelve.

Kifizetődő-e olyan lakást venni, amely már jelzáloghitelben van

Amikor egy bank nyilvános árverésen eladja az adós lakását, jelentős árengedményre lehet számítani. Egy pénzintézet számára ez nem alapvető eszköz, ezért úgy próbál megszabadulni tőle, hogy egyszerűen visszaadja a sajátját.

Ha a tulajdonos eladja a lakást, akkor nem számíthat szokatlanul kedvező árra. De még mindig tud egy keveset kidobni - a felesleges bajokért, és hogy motiválja Önt egy teherrel járó lakás vásárlására.

Hogyan vásároljunk lakást jelzáloghitellel

A feltételektől függően többféleképpen vásárolhat lakást.

A jelzáloghitel ügyletkori törlesztésével

Körülmények: az ügyletet annak a banknak a hozzájárulásával hajtják végre, amelyben a jelenlegi tulajdonos a jelzálogot kibocsátotta; a vevő készpénzért vásárolja meg a tárgyat.

A legbiztonságosabb rendszer. Védi a tranzakcióban részt vevő összes felet: a vevőt, az eladót és a bankot. Nézzünk egy példát.

Eladó egy lakás 3 millió rubelért. A bank beleegyezik a tranzakcióba, és meghatározza a fennmaradó tartozás összegét - 500 ezer rubel. A számításokhoz két cellát használnak. Az adásvételi szerződés aláírása előtt bennük rakják a vevő pénzét: az egyikben 500 ezret, a másikban 2,5 milliót.

A cellák dokumentumaiban előírják, hogy ki és mikor veheti át a számlákat. Ha az adásvételi szerződést aláírják, és a tulajdonjog átruházása a Rosreestr-en be van jegyezve, a bank az egyik cellából veheti fel 500 ezret, az eladó - 2,5 milliót a másodikból, a vevő pedig - jelzálogkölcsönt. a terhelést. Ha az üzlet meghiúsul, a vevő visszaadja a pénzét, és a többi tekintetében semmi sem változik.

Néha a hitelhez szükséges pénzeszközöket nem cellán keresztül, hanem közvetlenül a bankban helyezhetik el, de a pénzintézet minden esetben aktívan részt vesz a folyamatban.

Az adósság engedményezésével

Körülmények: a tranzakció a bank hozzájárulásával történik, a vevő jelzáloghitelre vásárol lakást ugyanattól a banktól.

A vevő jelzálogkérelmet nyújt be a bankhoz, mintha bármilyen lakást vásárolna. A jóváhagyási folyamat hasonló lesz, és körülbelül ugyanannyi időt vesz igénybe. Mivel a vásárlás során ő lesz a hitelfelvevő, a pénzintézet ellenőrzi fizetőképességét, és eldönti, hogy készen áll-e ügyfélként tekinteni rá.

Itt az adásvételi szerződésen túlmenően a bank és a vevő között régi kölcsön vagy új kölcsönszerződés követelési jogának engedményezésére vonatkozó szerződés jön létre. A Rosreestr-ben lévő teher megszűnik, és újat szabnak ki a következő tulajdonos jogainak bejegyzésével.

Tatiana Trofimenko, az Európai Jogi Szolgálat vezető jogásza

Ez a rendszer is meglehetősen biztonságos.

A jelzáloghitel előtörlesztésével a vevő terhére

Körülmények: a bank nem járul hozzá a lakás eladásához, a vevő készpénzért megvásárolja a lakást. Vagy a vevő hitelt vesz fel egy másik banktól.

Ebben az esetben a vevő visszafizeti a kölcsönt. Ennek megfelelően a tartozás fennmaradó részével megegyező összeget kell kézben tartania. A felek egy lakás adásvételére előszerződést kötnek, melynek értelmében az eladó pénzt kap a jelzálogjog lezárására. Ezután a lakásról lekerül a teher, majd a lakást fedezet nélkül ingatlanként értékesítik.

Ez a lehetőség kockázatosabb a vevő számára, mivel a pénzt olyan megállapodás alapján utalják át, amely nem tartozik a Rosreestr regisztrációhoz.

Tatiana Trofimenko, az Európai Jogi Szolgálat vezető jogásza

Elméletileg az eladó megtagadhatja az adásvételi szerződés regisztrációját a Rosreestr-nél. A vevő pénzt kaphat majd belőle, de csak bíróságon keresztül.

Mire kell emlékezni

• Vásárolhat egy lakást, amely már jelzáloghitelben van.
• Ugyanúgy kell ellenőrizni, mint a tehermentes lakást.
• Biztonságosabb lakást vásárolni a bank hozzájárulásával és részvételével.