Mit kell ellenőrizni, mielőtt lakást vásárol a másodlagos piacon

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Ha lazán veszi a dokumentumokat, lakhatás és pénz nélkül maradhat.

Ha boltban veszel valamit, akkor elég, ha az eladó oda akarja adni a terméket, te pedig meg akarod venni. Az ingatlanokkal minden bonyolultabb: megtámadható az üzlet, ha kiderül, hogy csalásról van szó, vagy valakinek megsértették a jogait az eladás során. Ezzel együtt a vevő lesz a legszomorúbb: kilakoltatják a lakásból, a pénzt a bíróságon keresztül vissza kell adni, sőt, néha el is búcsúzni kell tőlük.

Ennek elkerülése érdekében ellenőrizze az összes dokumentumot – és ügyeljen arra, hogy az eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolat legyen.

1. Kivonat az USRN-ből az objektum főbb jellemzőiről

Ez egy nagyon fontos dokumentum, amely az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból származó információkat tartalmaz, és sok hasznos információval szolgál.

Kik a tulajdonosok

Mindegyiküknek bele kell egyeznie az üzletbe, ellenkező esetben megtámadható.

Vannak-e terhek

Egy tárgyat jelzálogjog miatt lehet elzálogosítani egy banknak, lízingelhető a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökséggel kötött megállapodás bejegyzésével, és letartóztatják az adósságok miatt. Ha igen, akkor a tulajdonosoknak nincs rendelkezési joguk. Az üzlet érvénytelen lesz.

Milyen jellemzői vannak a lakásnak

Az USRN-ből származó kivonat tartalmazza a pontos címet, kataszteri számot, területet. A lakás műszaki terve az utolsó oldalon van nyomtatva. Megbecsülheti a szobákról készült felvételeket, és észreveheti az átépítések jelenlétét. Ez utóbbi különösen akkor fontos, ha jelzáloghitelt igényel – előfordulhat, hogy nem hagyják jóvá.

Mikortól van a tulajdonosok lakásuk

Hasonlítsa össze a tulajdoni lapokban szereplő dátummal (róluk lentebb).

Melyik dokumentum alapján a tulajdonos birtokolja a lakást

Egyes esetekben a kockázat kezdetben nagyobb – erről a tulajdoni okmányokról szóló záradék is kitér.

Az USRN kivonatát a tulajdonos biztosítja. Lecsupaszított változatát magad is beszerezheted.

Ehhez kivonatot kell rendelnie a Rosreestr webhelyen. A dokumentum elektronikus formában történő rendelkezésre bocsátásáért 250-et kell fizetnie Információ beszerzése az USRN rubelből. Rendeljen kivonatot is az ingatlanra vonatkozó jogok átruházásáról - ugyanannyiba kerül. Ebben a dokumentumban látni fogja, hogy milyen gyakran és milyen alapon cserélődtek a lakás tulajdonosai.

Ha az elmúlt egy-két évben többször is gazdát cserélt az ingatlan, ez ok az óvatosságra. Általában így álcázzák a csalárd tranzakciókat. Ha a megtévesztett tulajdonos bíróságon keresztül tudja megtámadni az ügyletek láncolatát, a lakást visszaadják neki.

2. A tulajdonos/ok iratai

Ha a tulajdonos nagykorú

Útlevél érvényessége

Tegyük fel, hogy a tulajdonos hat hónapja megváltoztatta az útlevelét, és közölte a rendőrséggel, hogy elvesztette a régit. Most pedig egy érvénytelen dokumentumon próbál üzletet kötni, hogy később megtámadja. Ez tele van problémákkal.

Tehát a Belügyminisztérium speciális szolgálatának segítségével derítse ki, hogy a dokumentumok érvényesek-e.

Útlevél adatok

A sorozatra, számra, születési helyre és regisztrációs címre szükség lesz ahhoz, hogy összehasonlíthassuk a többi dokumentumban szereplő adatokkal (fontos, hogy minden egyezzen). Ha a tulajdonosnak ez idő alatt sikerült megváltoztatnia az útlevelet, az előző példány adatai a jelenlegi utolsó előtti oldalán vannak feltüntetve.

Ügyeljen a névre, a vezetéknévre és az apanévre: ha legalább egy betű eltérése van a különböző dokumentumokban, akkor arra kell kérni a tulajdonost, hogy egységesítse a papírokat. Ellenkező esetben az ügylet érvényességével kapcsolatos pereskedés okává válhat.

Családi állapot

A közösen szerzett vagyon felett az egyik házastárs a másik hozzájárulása nélkül nem rendelkezhet önkényesen. Egy ilyen megállapodást könnyű megkérdőjelezni. Fontos tehát kideríteni, hogy a tulajdonos házas-e, és mikortól. Ez az információ hasznos lesz az Ön számára, amikor továbblép a címdokumentumokhoz.

Ha valaki öröklés útján vagy ajándékba kapott lakást, a házastárs jelenléte nem számít. Az ilyen ingatlan nem minősül közösen szerzettnek.

De ha adásvételi szerződésről van szó, ügyeljen a megkötésének dátumára. A házasság előtt vásárolt lakás felett a tulajdonos szabadon rendelkezhet. Ha az esküvő után vásárolta, az iratcsomagnak tartalmaznia kell a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulását az eladáshoz. Elméletileg helyettesíthető házassági szerződéssel, amely egymaga biztosítja a tulajdonosnak a tárgy feletti rendelkezési jogot. De beleegyezéssel még mindig nyugodtabb: a házassági szerződést néha vitatják.

Ha a lakás tulajdonosa elvált, és a lakást a házasság ideje alatt vásárolták, akkor is közös tulajdonnak tekinthető. Itt vagy beleegyezésre, vagy bírósági határozatra van szükség arról a szakaszról, amely szerint az ingatlant annak a személynek adták át, akivel üzletet kíván kötni.

Információ a gyerekekről

Önmagában nem mond semmit. De ha a tulajdonosnak gyermekei vannak, ez további ellenőrzések és új dokumentumok követelményeinek oka.

Ha egy lakást jelzáloghitellel vásároltak, annak törlesztésére anyasági tőkét lehetett fordítani. Ez azt a kötelezettséget írja elő, hogy a gyermekek részére részesedést kell biztosítani a lakásban. Ezért, ha csak a szülők vannak a tulajdonosok között, ez nem történt meg. Ezt követően az ügylet megtámadható.

Hogy ez ne forduljon elő, kérjen a tulajdonostól a Nyugdíjpénztár igazolását arról, hogy az anyasági tőkét nem a jelzáloghitel törlesztésére fordították.

Ha a tulajdonos kiskorú

14 év alatti gyermekek esetében nézze meg a születési anyakönyvi kivonatot, 14 éven felüliek - útleveleket. Hasonlítsa össze az adatokat más dokumentumokban közöltekkel.

Ha a tulajdonos gyerek, a törvényes képviselői nem adhatják el csak úgy a lakást. Az ügylethez a gyámhatóság hozzájárulása szükséges. És ha a lakás tulajdonosa 14 évesnél idősebb, akkor az engedélye.

3. Cím dokumentumok

Az USRN kivonatában szerepel annak a dokumentumnak a neve, amely alapján a tulajdonos a tulajdonjogot megkapta. Érdemes közelebbről is szemügyre venni.

Adásvételi szerződés

Itt minden egyszerű: ha a jelenlegi tulajdonos vett egy lakást az előzőtől, ezt a megfelelő megállapodás igazolja. Ha rendelkezik kivonattal az USRN-ből az ingatlantárgyra vonatkozó jogok átruházásáról, hasonlítsa össze az eladó adatait a dokumentumban feltüntetettekkel. Kérje a lakás átvételi okiratának és az eladói pénzről szóló bizonylat bemutatását is. Ezzel biztosítható, hogy az előző tulajdonosnak ne legyen panasza a jelenlegire.

Ha a lakást jelzáloghitellel vásárolták, akkor törlesztő igazolást kérhet.

Általánosságban elmondható, hogy a tehermentesség az USRN-kivonatban ékesszólóan jelzi, hogy a kölcsönt kifizették. De mivel néhány dokumentum ellenőrizhető, furcsa lenne nem említeni.

Részesedési szerződés az építőiparban

Ha a tulajdonos az építési szakaszban szerzett ingatlant, akkor pontosan ez a dokumentum lesz a kezében, és a ház átadása után a lakás átvételi és átadási okirata is lesz.

Öröklési bizonyítvány

Az ilyen vagyontárgyak kezelésekor fennáll annak a veszélye, hogy hirtelen megjelenik egy megfosztott örökös, aki megpróbálja megtámadni az ügyletet. Sőt, minél több idő telt el az öröklés pillanatától, annál kisebb a bajba kerülés kockázata. A legjobb, ha vásárlás előtt konzultál egy ügyvéddel.

Adományozási szerződés

Az adományozott lakás megszerzésének kockázatait is érdemesebb szakemberrel közösen felmérni. Az ügyvéd megtudja, hogy az ügyletkötés formáját és eljárását követték-e, a tulajdonos jogszerűen birtokolja-e az ingatlant.

Lakás átruházási szerződés

Akkor adják ki, ha a tulajdonos privatizálta ezt a lakást. Az ilyen ingatlanok kezelésekor van egy figyelmeztetés. Ha egy lakásba bejegyzett személy megtagadta a privatizációban való részvételt, élethosszig tartó jogot kap arra, hogy ott lakhasson, egészen addig, amíg önkéntesen nem törlik. Ellenkező esetben még bírósági úton sem lehet kilakoltatni. Ezért fontos megbizonyosodni arról, hogy kijelentkezett, mielőtt az eladó megkapja a pénzt. Vagy megkockáztatja, hogy bérlővel vásárol egy lakást.

Vannak más típusú tulajdonjogi dokumentumok is, például bírósági határozat, amely alapján a tulajdonos birtokolja az objektumot. De velük jobb, ha azonnal kapcsolatba lép egy ügyvéddel, ha nem akar problémákat.

4. Tájékoztatás a lakásban regisztráltakról

A lakás tulajdonba adásáról szóló megállapodás pontjában már részben érintettük azt a témát, hogy mennyire fontos tudni, hogy ki van bejelentve a lakásba. Most nézzük meg részletesebben a kérdést.

A privatizációt megtagadók mellett a következő bérlők is veszélyt jelentenek az Ön tranzakciójára és a vásárolt lakásban való kényelmes életvitelére:

• elbocsátották a lakásból katonai szolgálatra vagy szanatóriumi kezelésre;
• a szabadságvesztés helyén való büntetés letöltése miatt törölték a nyilvántartásból;
• eltűntnek ismerik el;
• bentlakásos iskolába küldött kiskorúak.

Visszatérésük után a korábbi lakhelyükön – azaz Önnél – regisztrálják őket. Lehetséges, hogy bírósági úton kilakoltatják őket, de ez sok időt és erőfeszítést igényel.

Az elbocsátott kiskorúaknál fokozottan ügyeljen arra, hogy a gyámhivatal engedélyt adott-e erre.

Az árnyalatok megértéséhez át kell néznie néhány hivatkozást. Jobb, ha jelen van azokban a pillanatokban, amikor a tulajdonos átveszi azokat, hogy megbizonyosodjon a dokumentumok hitelességéről.

Form 9 regisztrációs igazolás

Információkat tartalmaz mindenkiről, aki jelenleg be van jelentkezve a lakásba.

9. számú nyomtatvány szerinti irattári igazolás

A dokumentum ezen változata a lakosok regisztrációjának dinamikáját mutatja be: kit regisztráltak korábban, kit bocsátottak el és mikor. Nagyon hasznos dokumentum, de van egy árnyalat. Gyakran megtagadják annak átadását harmadik félnek, beleértve a lakás jelenlegi tulajdonosait is, mivel az előző lakók személyes adatait tartalmazza. Ha nem sikerült megszerezni a „kilenc” archívumot, akkor azzal kell dolgoznia, ami van, és közvetlenül a 12-es űrlap súgójához kell mennie.

A polgárok bizonyos kategóriáinak törlését igazoló igazolás

A 12. számú dokumentum tartalmaz adatokat arról, hogy a bérlők közül valakit kiengedtek-e a lakásból, ami elméletileg problémaforrássá válhat. Ideális esetben minden oszlopban nincs. Ellenkező esetben további információkat kell megtudnia minden egyes személyről, vagy akár vissza is kell utasítania az üzletet.

5. Cselekvőképességet igazoló okiratok

Ha utóbb kiderül, hogy az eladó nem volt józan esze és emlékezete, a tranzakció érvénytelennek minősül. Különösen akkor van veszélyben, ha az eladó idős, de általában nem tud ez ellen biztosítani. Egy ravasz ügyvéd például be tudja bizonyítani, hogy a tulajdonos átmenetileg a nátha elleni gyógyszer miatt zavart, mert ez a mellékhatás szerepel a megjegyzésben.

Ennek elkerülése érdekében kérje meg az eladót, hogy hozza magával az üzlethez pszichiáter és narkológus igazolást arról, hogy épelméjű, és nincs kábítószer-függő.

Ha nyomós okai vannak a kétségnek, hívjon meg egy engedéllyel rendelkező szakértőt, hogy végezzen vizsgálatot közvetlenül az ügylet kapcsán.

6. Tájékoztatás a nagyjavítási tartozásokról

A lakás- és kommunális szolgáltatásokkal kapcsolatos összes tartozása a lakás korábbi tulajdonosánál marad. A kivétel a nagyjavítás. Ha az eladó nem fizetett érte, akkor a tartozás rád száll. A hiányzást az utolsó befizetéssel ellenőrizheti. Ha nem bízik, kérjen igazolást az alapkezelő társaságtól.

7. Meghatalmazás

A legjobb, ha közvetlenül a tulajdonossal köt adásvételi szerződést. De a tulajdonos nem mindig van jelen az üzletben. Ebben az esetben közjegyző által hitelesített meghatalmazást állíthat ki annak a személynek, aki az érdekeit képviseli.

Az ezzel a dokumentummal végzett tranzakciók nem biztonságosak, túl sok a kockázati tényező. Ha úgy dönt, hogy hasonló lépést tesz, ellenőrizze a következőket:

• A meghatalmazás feljogosítja a lakást a tulajdonos nevében eladni.
• A dokumentum valódi – tudhatja meg a Szövetségi Közjegyzői Kamara honlapján.
• A meghatalmazás nem járt le.
• Ez tartalmazza a helyes útlevelet és egyéb adatokat.
• A tulajdonos életben van, és józan esze van – a videó kommunikáció és a neuropszichiátriai rendelőtől származó igazolások segítenek.

De még ha minden rendben is van, gondoljon háromszor, mielőtt egy ilyen üzlet mellett dönt.

Mire kell emlékezni

• Ellenőrizze az összes dokumentumot. Ne féljen tolakodó vagy unalmas lenni: milliókat kockáztat.
• Ha kétségei vannak, forduljon szakemberhez. Jobb riasztónak lenni, mint lakás és pénz nélkül maradni.
• Ha minden egyes lépéssel a kételyek nem szűnnek meg, hanem erősödnek, utasítsa el az üzletet.

UPD. A szöveget 2019. november 17-én frissítettük ellenőrzött forrásokból származó relevánsabb adatokkal.