Hogyan kell helyesen megkötni a bérleti szerződést

2024 Szerző: Malcolm Clapton | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 03:59

Kifizetődőbb közvetlenül a tulajdonoson keresztül bérelni lakást, megkerülve az ingatlanirodákat. De akkor a szerződést önállóan kell megkötni, és ez nem egyszerű dolog: sok pontot és részletet figyelembe kell vennie, hogy elkerülje a problémákat a jövőben, és békében és bizalomban éljen. Ebben a cikkben kitaláljuk, mire kell figyelni a bérleti szerződés megkötésekor.

Azonnal foglaljon: ebben a cikkben kifejezetten a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződésre összpontosítunk, amelyet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 35. fejezete, részben pedig az Orosz Föderáció Lakástörvénykönyvének 5. fejezete szabályoz. Orosz Föderáció, vagyis magánszemély által bérelt lakás. A törvényben különbség van a bérleti szerződés (melyet magánszemélyekkel kötnek) és a bérleti szerződés (amelyet jogi személlyel kötnek) között. A hétköznapi beszédben azonban a jól bevált „bérleti díj” szót használják. Ezért ebben az anyagban az egyszerűség kedvéért mindkét kifejezést - "bérleti díj" és "bérleti díj" - egyenértékűként fogjuk használni.

A dokumentumok

Semmilyen esetben ne habozzon megkérni a lakás tulajdonosát, hogy nyújtson be egy teljes dokumentumcsomagot:

• útlevél;
• a lakás tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó igazolás szükséges;
• ezen felül: befizetett közüzemi számlák (hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincs-e rajta tartozás) és a lakáskönyvi kivonat a lakóterületre bejegyzett személyekről.

Ha a lakásnak több tulajdonosa van, akkor az egyikük hozzájárulása nem elegendő, meg kell szereznie mindenki hozzájárulását. Három lehetséges forgatókönyv létezik az események alakulására:

1. Csatolja valamennyi tulajdonostárs írásos hozzájárulását.
2. Az egyik tulajdonostárs mások meghatalmazásával köt megállapodást.
3. A szerződéskötéskor minden tulajdonos személyesen jelen van (ekkor a szerződésben szerepel, hogy a lakást minden tulajdonos egyszerre adja bérbe).

Írásbeli hozzájárulás szükséges olyan személyektől is, akik nem a tulajdonosok, de be vannak írva a lakóterületre. Ellenkező esetben bármikor érvényesíthetik jogaikat, Önnek pedig sürgősen új lakás után kell néznie.

Mivel lakásbérlésről beszélünk, ez azt jelenti, hogy a bérlő magánszemély. Ezért az útlevelét magával kell vinnie. Ha nem egyedül fog lakni lakásban, akkor a második (harmadik, ötödik) bérlő útlevéladatai is szükségesek.

Az ingatlanbérleti szerződések állami regisztrációhoz kötöttek. Kivéve egy évnél rövidebb időre kötött szerződést.

Term

A munkaszerződés lehet rövid távú (legfeljebb egy év) és hosszú távú (egy évtől öt évig terjedő). Ha a szerződésben egy szó sem esik a futamidőről, akkor azt legfeljebb öt évre szólónak tekintik. A fő különbség a hosszú és a rövid távú szerződések között a bérlők kilakoltatásának feltételei.

Rövid távú szerződés

A tulajdonos előírhat olyan időszakot, amely alatt a szerződést a felek határidő előtt felmondhatják. Ha nincs meghatározva ilyen időszak, nincs joga a bérlőket a szerződés lejárta előtt kilakoltatni. De ennek az időszaknak a végén maga a tulajdonos dönti el, hogy továbbra is ugyanazoknak a bérlőknek adja ki a lakást, vagy keres másokat.

Hosszú távú szerződés

A tulajdonosnak sokkal nehezebb megválnia a bérlőktől. A szerződés lejártakor a bérbeadó nem költözhet egyszerűen mást a lakásba: ha legalább három hónappal a szerződés lejárta előtt nem értesítette a bérlőt a szándékáról, akkor a szerződés automatikusan megszűnik. a régi körülmények között felújítva.

Ha a bérbeadó azt mondja, hogy nem tervezi tovább bérbe adni az ingatlant, akkor a bérlőknek el kell költözniük. De ebben az esetben tényleg nem bérelheti legalább egy évre a lakást, különben a korábbi bérlőknek joguk van bírósághoz fordulni és kártérítést követelni.

A bérbeadótól eltérően a bérlő bármikor, indoklás nélkül felmondhatja a szerződést.

A lakás és az ingatlan állapota

Javítások és fejlesztések

A sürgető kérdés: ki végzi a javítást? A szerződés általában azt a szöveget tartalmazza, hogy "a bérleti szerződés lejárta után a bérlők vállalják, hogy a helyiséget ugyanolyan formában visszaadják, ahogyan azt biztosították." Ezért a szerződésben azonnal fel kell tüntetni, hogy mit lehet változtatni a lakásban és mit nem.

Ezenkívül a tulajdonos hozzájárulása nélkül a lakóknak nincs joguk a lakóhelyiségek átszervezésére és rekonstrukciójára. Például a javítás során nem lehet egyszerűen csak elvenni és lebontani egy belső válaszfalat vagy bővíteni egy ajtót.

Ha van lehetőség javításra, akkor a szerződésben feltétlenül írja elő, hogy mennyivel kell csökkenteni a bérleti díjat. Ha nincs jelzés, lehetséges, hogy mindent maga javít meg, és a tulajdonos egyszerűen megtagadja a költségek megtérítését.

Minden aktuális javítás és kiadás a bérlőt terheli. Nemcsak rendet tart a lakásban, hanem a vagyonbiztonságért is felelős.

A főjavítást a bérbeadónak kell elvégeznie, minden költség őt terheli (kivéve, ha a szerződés másként rendelkezik). Ha a bérbeadó nem mutat érdeklődést a nagyobb javítások iránt, amikor az szükséges, akkor a bérlőnek joga van:

• önállóan elvégzi a szerződésben előírt vagy sürgős szükség miatt bekövetkezett nagyobb javításokat, és annak költségét a bérbeadótól beszedi;
• követeljék a bérleti díj megfelelő csökkentését;
• követelheti a szerződés felbontását és a veszteségek megtérítését.

Amikor felújít vagy újat vásárol egy bérelt lakáshoz, jogi értelemben fejlesztéseket hajt végre. Lehetnek elválaszthatók és elválaszthatatlanok. Például, ha a bérlő saját költségén klímát vagy vízmelegítőt szerelt be (és a bérbeadó nem csökkentette a bérleti díjat és nem térítette vissza a költségét), akkor jogában áll ezeket magával vinni.

Az elválaszthatatlan fejlesztéseket, például az új tapétákat nem vihetjük magunkkal anélkül, hogy ne rontsuk el a lakás megjelenését. Ezért a lízingbevevő követelheti az érték visszatérítését a szerződés lejártakor. De a követelést kielégítik, ha a szerződésben az szerepel, hogy a bérbeadó nem emelt kifogást a javítás ellen.

Az ingatlan állapota

A bérbeadó köteles az ingatlant jó állapotban a bérlő rendelkezésére bocsátani. Ez azt jelenti, hogy ha valami akadályozza a lakás használatát, akkor ezt az okot a bérbeadónak saját költségén kell megszüntetnie. Még azt is, amit a lakás bérbeadásakor még nem is sejtett. Például letelepedett, és meglepődve tapasztalta, hogy az összes cső már régóta elrohadt, és egyszerűen lehetetlen a zuhany alatt mosni. A bérbeadó köteles ezt a hiányosságot a lehető legrövidebb időn belül és teljesen ingyenesen megszüntetni. Ha ezt nem teszi meg, akkor vagy maga szünteti meg az okot, és követelheti a költségek megtérítését, vagy felmondhatja a szerződést.

Figyelem: a bérbeadó saját költségén csak azokat a hiányosságokat szüntesse meg, amelyekről sem ő, sem Ön nem tudott.

Ha a lakás átvizsgálása során azt látta, hogy valami nem működik ott, vagy előre figyelmeztették, akkor már jogában áll elfogadni egy ilyen feltételt, vagy jobb megoldást keresni.

Az ügyvédek azt is javasolják, hogy a szerződés mellett készítsenek egy okiratot a lakás átvételéről. Előírja a bútorok, vízvezetékek, padlók, ablakok és minden egyéb állapotát. Ezt követően ez segít elkerülni a javítások és a bútorok minőségével kapcsolatos vitákat. Természetesen egy régi szovjet bútorokkal felszerelt, berendezés nélküli lakásban ezt nem kell megtenni. A drága bútorokkal, gépekkel felszerelt házat bérbe adó tulajdonos viszont abban érdekelt, hogy minden ingatlan megfelelő állapotban kerüljön vissza hozzá, így akár fényképeket is csatolhat az ingatlanról, illetve az értékét igazoló bizonylatokat. A természetes értékcsökkenést természetesen figyelembe veszik. De a bérlőnek fizetnie kell a törött tévéképernyőért.

Ügyeljen az „együttes felelősségre”, ha valakivel közösen bérel lakást. Ha a szerződés nem rendelkezik egyetemleges felelősségre vonatkozó kikötésről, akkor minden felelősség azt terheli, aki a szerződést kötötte. Vagyis ha a hanyag szomszédod elront valamit, és csak te szerepelsz a szerződésben felelősként, akkor neked kell fizetni.

Bérlés

A szerződés meghatározza a bérleti díj fizetésének módját, feltételeit és feltételeit. Ha erre vonatkozóan nincs külön utasítás, akkor úgy tekintjük, hogy ezek hasonlóak az ilyen ingatlanok bérlésekor használtakhoz: lakás esetén ez egy havi fix összegű befizetés.

Ha a bérbeadó azonnali 2-3 havi előleg befizetését vagy kaució megfizetését kéri, ezt a szerződésbe kell írni.

A dokumentumban fel kell tüntetni azt is, hogy a bérbeadó milyen gyakran és milyen mértékben emelheti a fizetést. A gyakorlatban a bérleti díjak emelését általában évente egyszer rögzítik a kezdeti költség 10%-áig. De mindez a felek belátása szerint történik.

Ha ilyen kikötés nem szerepel a szerződésben, a bérbeadónak továbbra is joga van a bérleti díjat emelni, de ezt évente legfeljebb egyszer megteheti. Sőt, erről köteles a bérlőt előzetesen írásban értesíteni. Ha az új feltételek nem felelnek meg neki, egyoldalúan elállhat a szerződéstől.

A bérlőnek jogában áll a bérleti díj mérséklését is követelni, ha rajta kívül álló okok miatt a bérelt helyiség állapota megromlott.

Továbbá

Beszéljen a tulajdonossal minden részletről. Valószínűleg gyakran kell találkoznod. Ő a lakása miatt aggódik, Ön pedig az életminőség miatt, ezért tanuljon meg tárgyalni, és írja le az összes szóbeli megállapodást a dokumentumban.

Nem gyakran, de előfordul kellemetlen helyzet: előfordul, hogy a tulajdonosok figyelmeztetés nélkül szeretnek bemenni, bérlők hiányában is, havonta többször is. Ez indokolja a szerződés felbontását a bérlő költözési költségeinek megtérítésével. Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében egyszerűen tegyük a megállapodásba egy sorral, hogy a tulajdonos milyen gyakran jelenhet meg Önnél, szükséges-e erről előzetesen figyelmeztetni, és jelezze távollétében a spontán látogatások tilalmát.

Tájékozódjon, hogyan bánik a szállásadó a vendégekkel, állatokkal, és ezt jelezze a szerződésben.

Csak az összes fontos részlet megtárgyalásával és rögzítésével mindkét fél képes lesz konfliktusok és szükségtelen szorongás nélkül élni.

A szerződés felmondása bíróságon keresztül

Azt már elmondtuk, hogy a bérbeadónak nem könnyű megválnia a bérlőtől, fontos szerepet játszik a szerződés típusa. De a bérlőnek joga van bármikor felmondani a szerződést, de egy feltétellel: kívánságát három hónappal korábban írásban be kell jelentenie a bérbeadónak.

De néha lehetetlen emberileg megegyezni, és az egyik fél számára csak egy kiút van - a bíróságon keresztül igazságot keresni és felmondani a szerződést.

A bérbeadó kérelmére a szerződést a bíróság határidő előtt is felmondhatja, ha a bérlő:

• a szerződéses feltételek jelentős megsértésével vagy ismétlődő jogsértésekkel használja az ingatlant;
• jelentősen rontja az ingatlant;
• egymás után több mint kétszer nem fizet időben bérleti díjat;
• az ingatlanon a szerződésben rögzített határidőn belül nagyjavítást nem végez, ha a szerződés értelmében a nagyjavítás a bérlőt terheli.

A bérbeadó csak akkor mondhatja fel a szerződést bírósági úton, ha írásban követeli a bérlőtől a jogsértések megszüntetését.

A bérlő kérelmére a bérleti szerződést a bíróság idő előtt felmondhatja, ha:

• a bérbeadó az ingatlant nem adja át, vagy olyan akadályokat állít fel, amelyek az ingatlan teljes körű használatát akadályozzák;
• az ingatlan olyan hiányosságokkal rendelkezik, amelyeket a bérbeadó a szerződés megkötésekor nem határozott meg, amelyeket a bérlő nem ismert előre, és az ingatlan átvizsgálása során nem volt felfedezhető;
• a bérbeadó a szerződésben meghatározott időn belül vagy ésszerű határidőn belül nem végez jelentős javítást az ingatlanon;
• ingatlan, a bérlőtől független okok miatt, használatra alkalmatlan állapotban.

A bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő köteles az ingatlant abban az állapotban, ahogy azt átvette, a normál elhasználódást figyelembe véve, vagy a szerződésben rögzített állapotban visszaadni a bérbeadónak.

Végezetül térjünk ki még két fontos pontra.

Ha a bérbeadó elajándékoz vagy elad egy bérelt lakást, ez nem szünteti meg a bérleti szerződést. Más szóval, ha jön valaki és azt mondja: „Költözz el, eladom egy lakást”, az illegális. A tulajdonosváltás nem vonja maga után a lakásra vonatkozó bérleti szerződés felmondását.

Szükség esetén bérlőt (bérlőt) válthat. Vagyis ha a szerződést a férjre kötik, és ő például hosszú üzleti útra indul az Északi-sarkra, akkor az ő beleegyezésével a bérlőt a feleségére cserélheti. Ebben az esetben a szerződés ugyanaz marad, ugyanazok a feltételek, a futamidő továbbra is érvényben marad, és nem nullázódik. Ez azonban megkíméli Önt a bürokráciától, ha bármilyen probléma merül fel (például ha fel kell mondania a szerződést, vagy bírósági úton kell beszednie valamit).